KVADRAT STANA JE HRVATIMA ŠOKANTNO NEDOSTUPAN! Ovo je tako strašno, europska statistika uopće ne poznaje kategoriji koliko su Hrvati jadni

Foto: Nikola Vilic / CROPIX

Prosječna cijena novoizgrađenog stana u prvoj polovici 2022. godine u Hrvatskoj na međugodišnjoj razini povećala se za 20 posto, izvijestio je zadnji bilten “Sektorske analize – Građevinarstvo i nekretnine” Ekonomskog instituta Zagreb (EIZ) iz listopada prošle godine (autor Goran Buturac). Bio je to nastavak trenda prema kojem je prosječna cijena prodanih stanova po četvornom metru u Hrvatskoj od 2016. do 2021. narasla strmoglavo, s 10.000 kuna na 14.000 kuna (sa 1333 na 1867 eura).

Poskupljenje stanova bilo je mnogim analitičarima temelj za zaključak kako su stambene nekretnine Hrvatima postale nedostupne, “nepriuštive”, i kako je upravo to razlog što se mnogi mladi ljudi iz Hrvatske iseljavaju. No podatak o cijeni “kvadrata” zapravo ne govori puno o priuštivosti: da bi se moglo reći koliko je Hrvatima doista teško skućiti se, treba te cijene staviti u korelaciju s plaćama, a zatim dobivene omjere usporediti s omjerima u drugim zemljama s kojima se Hrvatska najčešće uspoređuje.

Doći do podataka za takvu usporedbu, međutim, nije lako, no ovih dana omogućilo ju je opsežno izvješće Europske komisije “Housing Market Developments in the Euro Area: Focus on Housing Affordability” – Kretanje tržišta stambenih nekretnina u području eura: Fokus na priuštivost stanova. U njemu Hrvatske nema jer lani još nije bila članica eurozone, no za Hrvatsku možemo odnose cijena stambenih kvadrata i osobnih dohodaka i sami izračunati pa ih potom usporediti s omjerima u publikaciji Europske komisije.

“Cijene stanova i kuća u posljednje su vrijeme u središtu javne rasprave”, povod je za izradu izvješća. “Nakon godina postupnog rasta, uspon cijena tijekom pandemije dodatno se ubrzao. Globalna financijska kriza pokazala je da nekretninska tržišta mogu imati velik utjecaj na financijsku stabilnost i realnu ekonomiju. Dakako, razvoj događaja na tržištu stanova također utječe i na njihovu priuštivost (eng. affordability), koja se pogoršavala jer rast dohodaka nije uspio održati korak s cijenama stanova.”

Hrvatska specifičnost



Analitičari Europske komisije proučili su pitanje priuštivosti stanovanja u području eura u svim njegovim dimenzijama: kroz odnos cijena i dohodaka, opterećenje kućanstava troškovima stanovanja, mogućnosti ljudi za zaduživanje i regionalne specifičnosti, ali i kroz utjecaj (ne)priuštivosti na gospodarstvo u cjelini. U jednom novinskom tekstu sve te aspekte ni samo za Hrvatsku nije moguće obuhvatiti, stoga ćemo se fokusirati samo na jedan: priuštivost kroz omjer cijena stambenih kvadrata i plaća. Potom ćemo usporediti Hrvatsku s drugim zemljama članicama eurozone po tom pokazatelju.

Koga zanimaju utjecaj relativne skupoće stanova na ukupno gospodarstvo te opcije koje javnim politikama stoje na raspolaganju za kočenje rasta cijena stambenih nekretnina i ublažavanje posljedica njihovih velikih tržišnih skokova (makar to sve već znaju i vrapci na krovovima), može ih naći u navedenoj studiji Europske komisije.

U svim zemljama eurozone dinamika cijena stambenih nekretnina u posljednja dva desetljeća bila je gotovo identična kao u Hrvatskoj. Do izbijanja globalne Velike recesije 2008./2009. cijene su stanova u eurozoni snažno rasle, da bi potom do 2012./2013. silovito padale (u Irskoj su se, na primjer, više nego prepolovile). Poslije 2014./2015. cijena stambenih kvadrata ponovno je brzo rasla i do 2021. uglavnom se izjednačila s razinama uoči Velike recesije.

Hrvatska je specifičnost donekle u tome što je imala dugotrajniju recesiju i što je njezina prosječna cijena prodanih stanova po četvornom metru od 2008. do 2016. padala puno sporije nego u eurozoni, s 12.000 na 10.000 kuna, i to unatoč tomu što se broj završenih stanova strmoglavio, s 25.000 na samo 7500 (izvor: EIZ). Mogli bismo reći da je hrvatska cijena stanova u Velikoj recesiji odolijevala propadanju uspješnije nego u tadašnjem području eura. Ali po završetku krize rasla je jednako brzo kao i drugdje. A taj je rast zaista bio poput uzleta.

Distribucija bogatstva

Na razini cijelog područja eura od četvrtog kvartala 2012. do trećeg kvartala 2021. cijena stanova i kuća u eurozoni dosegnula je kumulativno rast od oko 40 posto, što je bilo četiri puta više od opće inflacije. Na Baltiku, u Luksemburgu, Irskoj i Portugalu stanovi su kumulativno poskupjeli više od 70 posto. U Njemačkoj cijene su im u trećem kvartalu 2021. bile oko 70 posto više nego potkraj 2012., za razliku od Španjolske i Francuske, gdje su porasle 30 i 20 posto. Stanovi su pojeftinili u Italiji (sedam posto), a bili su stabilne cijene u Grčkoj i na Cipru. Ponovno je, međutim, cijene stambenih nekretnina uvis pogurala pandemija: više od 20 posto u Sloveniji i Njemačkoj, više od 30 posto u Latviji, Portugalu, Austriji, Slovačkoj, Estoniji, Nizozemskoj i Litvi, a čak 40 posto u Luksemburgu. “Metoda koju koristi Europska komisija pokazuje da su nekretnine precijenjene u više od polovice zemalja eurozone”, stoji u njezinu izvješću, “a povećane cijene imaju značajan utjecaj na priuštivost stanovanja i distribuciju bogatstva među kućanstvima”.

Uzlet cijena stanova i njihova precijenjenost pojačavaju rizik za financijsku stabilnost i smanjuju mogućnosti prosječnog kućanstva da kupi stambenu nekretninu jer rast plaća ne može slijediti dinamiku cijena stambenih kvadrata. Eksplozija cijena nekretnina također donosi neočekivano i neopravdano bogaćenje vlasnicima nekretnina, na račun podstanara i mlađih generacija koje zasnivaju nova kućanstva. Pogoršanje priuštivosti stanova i učinci redistribucije bogatstva imaju teške ekonomske i socijalne posljedice jer otežavaju mobilnost radne snage prema bolje plaćenim poslovima s obzirom na to da se oni obično nalaze u metropolitanskim zonama u kojima je priuštivost stanovanja najugroženija, upozoravaju eksperti Europske komisije…

Skupoća stambenih kvadrata može se procjenjivati na temelju mnogih ekonomskih i socijalnih pokazatelja. Jasno je i to da ona ovisi o puno varijabli, od odnosa ponude i potražnje, preko atraktivnosti lokacija i kamata na stambene kredite, do zakonske regulative i državnih subvencija. No kao najjednostavniju, a opet dovoljno ilustrativnu mjeru relativne skupoće i priuštivosti stana izvješće Europske komisije koristi broj godišnjih nacionalnih medijalnih plaća potreban za kupnju sto četvornih metara stana cijene prosječne na razini cijele zemlje.

Od 2013. godine cijene stanova rasle su brže od dohotka kućanstava u 15 od 19 država članica eurozone (bez Hrvatske), a taj raskorak najviše se širio posljednjih nekoliko godina, od 2019. do 2021., najvećom brzinom, 20 i više posto na godinu, u Njemačkoj, Nizozemskoj, Estoniji i Austriji, a u Luksemburgu čak 30 posto. Kao glavno pravilo, praktički standard, pokazalo se pritom da u većini zemalja članica eurozone za sto kvadrata stana prosječne cijene treba oko deset godišnjih medijalnih plaća, točnije između osam i 12, a prosjek cijelog područja eura je vrlo blizu deset. Od toga odskaču drastično Malta, Irska i Luksemburg, gdje je za sto kvadrata potrebno platiti između 16 (Luksemburg) i čak 22 medijalne plaće (Malta).

Cijene se pritom, dakako, ponekad drastično razlikuju između ruralnih i urbanih lokacija, a osobito između nacionalnog prosjeka i glavnih gradova: u Francuskoj, primjerice, cijene kvadrata u Parizu dvostruko su više od francuskog prosjeka. Velike su “škare” i u Nizozemskoj, Sloveniji, Španjolskoj, Litvi, Portugalu…, dok su u Njemačkoj i Austriji stanovi prosječno na selu i u manjim gradovima skupi gotovo jednako kao i u metropolama: razlike među njima gotovo da i nema.

Vrijedi li i u Hrvatskoj europski standard da se sto kvadrata novijega ili novoga stana u stambenoj zgradi prosječne cijene može kupiti za osam do 12 medijalnih godišnjih plaća? Odgovor na to pitanje lako će nam dati najpopularniji oglasnici za prodaju nekretnina, premda se ni u njima nije lako snaći jer rasponi cijena mogu biti jako veliki. No pokušajmo, polazeći od sjevera prema jugu, koristeći se podatkom da je lani medijalna hrvatska mjesečna plaća bila 929 eura, a godišnja 11.148 eura.

Prosječne cijene

Da bi se stanovi u Hrvatskoj mogli smatrati lokalnom stanovništvu priuštivima barem koliko i ostalim stanovnicima eurozone, sto kvadrata stana trebalo bi prosječno stajati između osam i 12 hrvatskih godišnjih medijalnih plaća, odnosno, cijena bi im morala biti između 90.000 i 134.000 eura. To je, dakako, samo ilustrativno, ali nam puno govori. Kad se potraži ponuda na prodaju stanova od oko sto četvornih metara u stambenoj zgradi, u Varaždinskoj i Međimurskoj županiji Njuškalo ih izdvoji 66, većinu u novogradnjama. Raspon traženih cijena je od 83.000 do 328.000 eura, prosječno oko 200.000 eura ili oko 18 hrvatskih godišnjih medijalnih plaća.

U Istarskoj županiji na Njuškalu se na prodaju nudi 407 stanova od oko sto četvornih metara, po cijeni od 85.000 do 700.000 eura, prosječno oko 390.000 eura ili 35 hrvatskih godišnjih medijalnih plaća. U Primorsko-goranskoj županiji na Njuškalu se nudi čak 1135 stanova od stotinjak četvornih metara. Razasuti su ravnomjerno po cijeloj županiji, koja ni inače površinom nije jako velika pa je moguće, na primjer, stanovati u Crikvenici, a raditi u Rijeci. Tražene cijene kreću im se od 65.000 do 990.000 eura (u Opatiji) pa je prosjek malo ispod 527.000 eura ili 47 hrvatskih medijalnih godišnjih plaća.

U Šibensko-kninskoj i Zadarskoj županiji može se birati između 290 stanova od stotinjak kvadrata u stambenoj zgradi, oglašenih na Njuškalu, s vrtovima ili bez, s terasama ili bez njih, kojima se tražena cijena kreće od 150.000 do 600.000 eura, u prosjeku oko 375.000 eura ili oko 33 hrvatske godišnje medijalne plaće. U Bjelovarsko-bilogorskoj i Koprivničko-križevačkoj županiji na Njuškalu se nude samo dva stana od sto četvornih metara po 218.000 eura ili 19 hrvatskih godišnjih medijalnih plaća. U Osječko-baranjskoj županiji s istaknutom ukupnom cijenom Njuškalo pronalazi 23 nova ili novija takva stana s traženim cijenama od 65.000 do 230.000 eura, prosječno oko 147.000 eura ili 13 hrvatskih godišnjih medijalnih plaća.

Posebna priča

U Splitsko-dalmatinskoj i Dubrovačkoj županiji pogotovo nije moguće naći na prodaji stan od sto četvornih metara u rasponu cijene od osam do 12 hrvatskih medijalnih plaća, kao što je to standardno u eurozoni. Stanova te površine nudi se oko 200, cijena im počinje od 140.000 eura, a doseže i milijun i pol eura. Kad se isključe ekstremne donje i gornje vrijednosti, može se reći da im je prosjek oko 440.000 eura ili gotovo 40 prosječnih hrvatskih godišnjih medijalnih plaća.

Posebna priča je, dakako, Zagreb. U glavnome gradu Hrvatske na Njuškalu se na prodaju nudi 716 stanova površine od 95 do 105 četvornih metara. Istaknute ukupne tražene cijene počinju od 130.000 eura, a završavaju s 900.000 eura za “mliječnu zgradu” u Ulici Augusta Cesarca. Realni je prosjek oko 355.000 eura ili oko 32 prosječne hrvatske medijalne plaće.

U studiji “Kretanja na tržištu stambenih nekretnina u području eura” analitičari Europske komisije procijenili su, ponovimo to, da su u najmanje 15 od 19 članica eurozone stanovi precijenjeni, što ujedno znači i nepriuštivi lokalnom stanovništvu. I kao takvima, u većini zemalja članica eurozone cijene stanova od sto četvornih metara kreću se prosječno u rasponu između osam i 12 lokalnih godišnjih medijalnih plaća. Iz tog raspona s oko 13 medijalnih plaća odskaču Luksemburg, Irska s oko 16 i Malta s prosječnih oko 22 medijalne plaće. U to društvo iz Hrvatske, uz bok Luksemburgu, u standard eurozone uklopila bi se donekle jedino Osječko-baranjska županija u kojoj stan od oko sto četvornih metara prosječno stoji oko 13 lokalnih godišnjih medijalnih plaća – točno kao u Luksemburgu. Većini ostalih hrvatskih županija ni najbogatije zemlje područja eura nisu ni do koljena.

Ako su u eurozoni bez Hrvatske stanovi od sto kvadrata za koje valja platiti osam do 12 godišnjih plaća većinom precijenjeni, ali ipak lokalnom stanovništvu donekle priuštivi, stanovi u Zagrebu, u srednjoj i južnoj Dalmaciji te još brojnim drugim hrvatskim županijama po europskim kriterijima spadaju u kategoriju koju europska statistika uopće ne poznaje, a ta je šokantno nepriuštivo.

Facebook Comments

Loading...
DIJELI